Acheter un bien immobilier à deux demande une préparation rigoureuse. Comprendre les régimes matrimoniaux, choisir la forme de propriété adaptée et anticiper les conséquences en cas de séparation sont indispensables. Ce guide apporte des conseils clairs pour sécuriser votre investissement, protéger vos intérêts respectifs et éviter les litiges futurs, tout en facilitant une acquisition harmonieuse et sécurisée.
Clés pour sécuriser un achat immobilier en couple : répondre aux enjeux juridiques, financiers et successoraux dès le départ
Plus d’informations sont disponibles sur cette page : https://www.maillard-immo.ch/articles/securiser-achat-immobilier-couple/ afin de bien comprendre les particularités de l’achat immobilier en couple. Le statut du couple mariage, PACS ou concubinage détermine la répartition des droits, des devoirs et la sécurité de chacun lors d’un achat. Sous le mariage, le régime matrimonial s’impose : communauté de biens ou séparation, chaque choix ayant un impact direct sur la propriété du bien.
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Sans contrat, acheter en concubinage implique de définir la part de chacun dès la signature chez le notaire, car l’indivision sur le bien est la règle par défaut. Des outils juridiques tels que la convention d’indivision, la SCI, ou une clause de tontine renforcent la protection de chaque membre, surtout en cas de décès ou de séparation.
Penser à la répartition du financement, à l’assurance emprunteur et à la rédaction d’un testament garantit la sécurité du projet et le respect des volontés de chacun. Les couples sont encouragés à anticiper les aléas et à formaliser clairement chaque engagement, pour que l’investissement devienne un vrai projet commun et serein.
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Statuts juridiques et modes d’acquisition : avantages, risques et formalités
Mariage : communauté de biens, séparation de biens et impact sur la propriété du logement
Dans un mariage sans contrat, la communauté réduite aux acquêts s’applique : chaque bien acquis après le mariage est partagé à part égale, même si les apports financiers diffèrent. Cela signifie que, lors d’une séparation ou d’un décès, le logement revient pour moitié à chaque époux, quel qu’ait été le montant investi par chacun. Le régime universel, plus rare, englobe tous les biens, tandis que la séparation de biens protège la contribution de chaque partenaire : chacun est propriétaire en proportion de son apport, ce qui doit être précisé à l’acte notarié pour éviter les désaccords ultérieurs.
PACS : évolution des règles depuis 2017, répartition des parts et nécessité d’un testament
Depuis 2017, le PACS est fondé sur la séparation de biens, à moins de choisir une autre répartition. Si rien n’est spécifié, le bien acquis est réparti selon la contribution réelle de chacun. En l’absence de testament, le partenaire survivant ne bénéficie d’aucun droit légal sur le bien : rédiger un testament permet d’accorder certaines protections et d’éviter que le logement ne revienne automatiquement aux héritiers légaux, comme les enfants ou les parents.
Concubinage : indivision, SCI, clause de tontine et conventions spécifiques pour sécuriser la propriété
Pour les concubins, l’achat s’effectue soit via l’indivision (possibilité d’ajuster les quotes-parts en fonction de chaque apport), soit en créant une Société Civile Immobilière (SCI). L’indivision présente un risque : chaque copropriétaire peut à tout moment demander la vente du bien. Insérer une clause de tontine ou adopter une convention devant notaire permet de sécuriser le logement pour le survivant ou pour clarifier les droits de chacun en cas de séparation. Un accord écrit sur la répartition des apports financiers et les modalités de sortie est vivement recommandé pour éviter les litiges.
Financement et répartition des apports : bien préparer l’achat en commun
Choisir entre crédit commun ou individuel selon la situation du couple
Déterminer la structure du prêt immobilier dépend avant tout de la situation du couple : mariage, PACS, ou union libre. Un crédit commun permet de mutualiser les capacités d’emprunt, augmentant la somme accessible et facilitant l’acceptation du dossier par la banque. Néanmoins, la solidarité du crédit implique que, si l’un fait défaut, l’autre doit rembourser l’intégralité. Opter pour un crédit individuel est recommandé si un achat à parts inégales est prévu ou pour protéger un patrimoine personnel, mais cela peut réduire la somme empruntable.
Formaliser la répartition des apports financiers dans l’acte notarié et anticiper les conséquences d’une séparation
Il est impératif d’indiquer explicitement la répartition des apports et des parts d’acquisition dans l’acte notarié, surtout en présence d’apports différents. Sans mention claire, une règle par défaut (50/50) s’applique, générant tensions lors d’une séparation ou d’un rachat de part. Les partenaires doivent aussi prévoir des clauses adaptées – par exemple, de rachat ou d’attribution préférentielle – pour essayer d’éviter un déséquilibre en cas de rupture.
Sécuriser le remboursement du prêt : assurances décès, incapacité, rachat de soulte et rachat de parts en indivision
La souscription à une assurance prêt immobilier couvrant décès et incapacité est vivement conseillée : si l’un disparaît ou ne peut plus travailler, l’autre protège sa capacité à conserver le logement. Penser aussi au rachat de soulte (pour acquérir la part de l’autre) limite les difficultés en cas de séparation ; anticiper ce scénario dans l’accord initial permet d’éviter des conflits ou une vente forcée.
Anticiper la gestion des risques : succession, fiscalité, conflits et protection du patrimoine
Préparer la succession : testament, assurance décès et clauses spécifiques selon le statut du couple
Sécuriser l’avenir implique de choisir les bons outils pour protéger le partenaire survivant. La rédaction d’un testament s’avère indispensable, surtout pour les couples non mariés, afin de désigner clairement les bénéficiaires de chaque part immobilière. L’assurance décès permet d’assurer le remboursement du crédit en cas de disparition d’un des coacquéreurs, préservant ainsi la stabilité et l’occupation du logement. Pour concubins ou partenaires pacsés, certaines clauses notariales comme la clause de tontine ou la rédaction de testaments croisés garantissent la transmission du bien sans conflits entre héritiers.
Optimiser la fiscalité et prévenir l’indivision forcée
Adopter le régime matrimonial ou organisation adaptée limite la fiscalité sur la transmission et la gestion du bien. L’indivision classique expose à des sorties de gestion conflictuelles ; prévoir des conventions personnalisées ou choisir une Société Civile Immobilière (SCI) permet d’éviter la revente forcée et de mieux répartir droits et devoirs. Une convention d’indivision précise dès l’acquisition garantit la prise en compte des apports inégaux et sécurise le partage en cas de séparation ou de décès.
Prévenir et gérer les litiges
Afin d’anticiper les désaccords, il convient de formaliser dès l’achat les règles de gestion, de sortie, ou de rachat de parts, grâce à des clauses de médiation ou de préemption. Des conventions précises préviennent les procédures judiciaires longues et coûteuses lors de la dissolution du couple ou du décès d’un coacquéreur.
